W Miami jest zbyt wiele mieszkań, a za mało zagranicznych nabywców

on i jego żona zapłacili 1,85 miliona dolarów w 2013 roku za dom na nabrzeżu w Sunny Isles Beach z własną przystanią dla łodzi. Zawsze dobrze radził sobie z Miami investment properties, więc był niemile zaskoczony, kiedy wystawił jednostkę na rynek za 1,9 miliona dolarów rok temu i nie dostał żadnych ofert. Teraz obniżył cenę do 1,495 miliona dolarów; wciąż się nie sprzedała. „Nigdy nie dostanę pieniędzy, które za to zapłaciłem” „Sytuacja w Miami jest trudna.”

rynek wysokiej klasy nieruchomości w Miami drastycznie spowolnił w ciągu ostatnich kilku lat, ponieważ kupujący z Ameryki Łacińskiej, którzy prowadzili szał zakupów porecesyjnych, zniknęli. Gospodarki Ameryki Południowej, które ryczały na początku dekady, w tym Brazylia, Argentyna I Wenezuela, teraz stoją w obliczu poważnego kryzysu gospodarczego, który zdewaluował ich waluty i pozostawił nabywców z krajów o znacznie mniejszej sile nabywczej w USA.

Migawka rynku nieruchomości w Miami

spojrzenie na domy w okolicy Miami.

Wanda Bell zamknęła kilka miesięcy temu trzypokojowe mieszkanie w Merrick Manor, nowo ukończone mieszkanie w Coral Gables.

Wanda Bell zamknęła kilka miesięcy temu trzypokojowe mieszkanie w Merrick Manor, nowo ukończone mieszkanie w Coral Gables. Alexia Fodere dla Wall Street Journal

mieszkanka Toronto, Pani Bell spędziła około ośmiu miesięcy oglądając mieszkania w Miami i Kanadzie,

pochodząca z okolic Toronto Pani Bell spędziła około ośmiu miesięcy oglądając mieszkania w Miami i Kanadzie, „ale nic do mnie nie przemawiało.”Ostatecznie zdecydowała się na Merrick Manor, gdzie sprzedano około 65 procent jednostek. Alexia Fodere dla Wall Street Journal

sypialnia w Nowym Domu Pani Bell.

sypialnia w Nowym Domu Pani Bell. Alexia Fodere dla Wall Street Journal

Pani Bell w kuchni.

ms. Bell w jej kuchni. Alexia Fodere dla Wall Street Journal

taras Pani Bell.

taras Pani Bell. Alexia Fodere dla The Wall Street Journal

the dock at juerg Degenmann ' s townhome in Sunny Isles Beach.

Dok w domu Juerga Degenmanna w Sunny Isles Beach. Alexia Fodere dla Wall Street Journal

Pan Degenmann kupił ten dom w Sunny Isles Beach po przeprowadzce do Miami z Wenezueli.

Mr. Degenmann kupił ten dom w Sunny Isles Beach po przeprowadzce do Miami z Wenezueli. Alexia Fodere dla Wall Street Journal

Pan Degenmann po raz pierwszy wystawił nieruchomość w zeszłym roku za 1,9 miliona dolarów i nie otrzymał żadnych ofert w związku z nadpodażą jednostek na sprzedaż w Sunny Isles Beach. Cena została obniżona do 1,495 mln dolarów.

Pan Degenmann pierwszy wystawił nieruchomość w zeszłym roku za 1,9 miliona dolarów i nie otrzymał żadnych ofert w związku z nadpodażą jednostek na sprzedaż w Sunny Isles Beach. Cena została obniżona do 1,495 mln dolarów. „Chcę się go pozbyć”, powiedział. „Musimy kontynuować nasze życie.”Alexia Fodere for the Wall Street Journal

jadalnia Pana Degenmanna.

jadalnia Pana Degenmanna. Alexia Fodere dla Wall Street Journal

sypialnia w domu Pana Degenmanna.

sypialnia w domu Pana Degenmanna. Alexia Fodere dla Wall Street Journal

Sunny Isles Beach ma około 17 lat zapasów mieszkań wycenionych na 5 milionów dolarów i więcej.

Sunny Isles Beach ma około 17 lat zapasów mieszkań wycenionych na 5 milionów dolarów i więcej. Alexia Fodere dla Wall Street Journal

wygląd zewnętrzny 300 Collins na południu piątej dzielnicy South Beach, gdzie restaurator Lee Lyon podpisał kontrakt na jednostkę w 2016 roku, zanim została zbudowana.

Na Zewnątrz 300 Collins w południowej części piątej dzielnicy South Beach, gdzie restaurator Lee Lyon podpisał kontrakt na jednostkę w 2016 roku, zanim została zbudowana. Scott McIntyre dla Wall Street Journal

Pan Lyon i jego żona Jamie Horrobin w ich mieszkaniu w South Beach, które jest teraz dostępne na rynku za niecałe 2 miliony dolarów.

Pan Lyon i jego żona Jamie Horrobin w ich mieszkaniu w South Beach, które jest teraz na rynku za niecałe 2 miliony dolarów. Scott McIntyre dla Wall Street Journal

oboje niedawno urodzili dziecko, więc po zamieszkaniu w mieszkaniu przez około osiem miesięcy przeprowadzili się do domu w Coconut Grove.

oboje niedawno urodzili dziecko, więc po zamieszkaniu w mieszkaniu przez około osiem miesięcy przenieśli się do domu w Coconut Grove. Scott McIntyre dla The Wall Street Journal

the terrace.

taras. Scott McIntyre dla The Wall Street Journal

wanna z hydromasażem na dachu przy 300 Collins.

jacuzzi na dachu na 300. Scott McIntyre dla Wall Street Journal

w tym samym czasie pojawiły się nowe mieszkania, podobnie jak właściciele starszych mieszkań chcieli je wypłacić. W pierwszym kwartale 2019 r. w Miami Beach sprzedano 691 mieszkań, co oznacza spadek o 24 proc. Z 909 w pierwszym kwartale 2015 r. W tym samym okresie sprzedaż domów jednorodzinnych spadła do 81 ze 117. Zagrożenie zmianami klimatycznymi miało pewien wpływ na decyzje kupujących domy w Miami. Badanie z 2018 r.wykazało, że wartość domów jednorodzinnych w pobliżu poziomu morza w hrabstwie Miami-Dade rosła wolniej niż domów na wyższych wysokościach. Ale agenci powiedzieli, że większym zagrożeniem dla rynku high-end jest gromadzenie zapasów.

„jest po prostu mnóstwo zapasów”, powiedziała Alexandra Peters, Mr. Agent degenmanna. „Jest tyle frustracji. Trudno przenieść właściwości.”

„53%”

— wzrost liczby ofert mieszkań w Miami Beach między I kw.2015 r. A I kw. 2019 r.

sprzedawcy mają nadzieję, że bogaci kupcy z wysoko opodatkowanych stanów, takich jak Nowy Jork i Kalifornia, wypełnią pustkę. Ale do tej pory, krajowych nabywców nie zrekompensować utratę kapitału międzynarodowego, mówią agenci.

Reklama

„dużo napisano o Nowojorczykach przybywających do Miami”-powiedział agent nieruchomości Mark Zilbert. „Przybywają tu i szukają, ale niekoniecznie kupują cokolwiek.”

Privé at Island Estates ma jednostki wymienione na $2.1 milion do $8.5 milion i jest na rynku od 2015. 20 ze 160 egzemplarzy pozostało niesprzedanych.

Privé at Island Estates ma jednostki wymienione na $2.1 milion do $8.5 milion i jest na rynku od 2015. 20 ze 160 egzemplarzy pozostało niesprzedanych.

zdjęcie: Privé Island Estates

rynek wysokiej klasy nieruchomości w Miami, bardziej niż rynek innych dużych miast w USA, jest zależny od kupujących spoza miasta, zwłaszcza cudzoziemców. Obszar Metropolitalny Miami, zamieszkany przez około 6,1 miliona ludzi, był magnesem dla latynoamerykanów, począwszy od kubańskich uchodźców pod koniec lat 50.

„Dla latynoamerykanów Miami jest jak Centrum”, powiedziała Giannina Gonnet, 44 lata temu, która przeprowadziła się do Miami ze swojego ojczystego Urugwaju 10 lat temu.

na początku 2000 roku, gdy miasto zmieniło się z niskiego miasteczka na plażę w Siedlisko rozwoju mieszkań, kupujący z Ameryki Łacińskiej kupowali mieszkania w gotówce, postrzegając Nieruchomości Miami jako bezpieczną przystań dla swoich oszczędności. Rynek implodował po krachu nieruchomości w 2008 roku, ale kupcy z Ameryki Łacińskiej powrócili wraz z ożywieniem rynku, do którego dołączyli europejscy i amerykańscy kupcy.

Reklama

„w latach 2011-2013 wszyscy w Europie i Ameryce Łacińskiej szukali w Miami drugiego domu”, powiedziała ms. Gonnet, który w tym okresie kupił kilka mieszkań inwestycyjnych.

ale od 2015 roku liczba międzynarodowych nabywców zmniejszyła się. Agent nieruchomości w Miami Brett Harris powiedział pięć lat temu, 80% jego klientów było międzynarodowymi nabywcami; dziś tylko 20% są.

podziel się swoimi przemyśleniami

czy rozważyłbyś zakup mieszkania w Miami, aby uniknąć płacenia wysokich podatków od nieruchomości? Powiedz nam dlaczego, dołączając do poniższej rozmowy.

spadek popytu zderzył się z falą nowych mieszkań deweloperskich wchodzących na rynek, zwłaszcza na rynkach takich jak Brickell i Sunny Isles Beach. Według raportu ISG World 2019 Miami od ostatniego pogorszenia koniunktury w Miami zbudowano lub zaplanowano około 20 000 nowych jednostek budowlanych.

tymczasem silny dolar zachęca międzynarodowych nabywców do sprzedaży jednostek, które już posiadają, nawet po cenach niższych od rynkowych. W rezultacie powstaje mnóstwo mieszkań na sprzedaż, zarówno nowych, jak i odsprzedanych. W grudniu 2018 r.było 3663 ofert mieszkań na sprzedaż w dzielnicy Greater downtown Miami—ponad dwukrotnie więcej niż 1591 na sprzedaż w grudniu 2013 r., zgodnie z raportem Integra Realty Resources. Sunny Isles, gdzie nowe budynki obejmują 53-piętrowy Jade Signature, Porsche Design Tower i Turnberry Ocean Club, szacuje się, że ma około 17 lat zapasów mieszkań wycenionych na 5 milionów dolarów i więcej.

Aston Martin Residences istnieje na rynku od 2017 roku. Z 391 jednostek, 204 pozostają niesprzedane. Triplex penthouse jest dostępny na rynku za 50 milionów dolarów i zawiera dwudrzwiowy sportowy samochód Aston Martin Vulcan, wyceniany na 3,2 miliona dolarów.

Aston Martin Residences jest na rynku od 2017 roku. Z 391 jednostek, 204 pozostają niesprzedane. Triplex penthouse jest dostępny na rynku za 50 milionów dolarów i zawiera dwudrzwiowy sportowy samochód Aston Martin Vulcan, wyceniany na 3,2 miliona dolarów.

Ilustracja: Aston Martin Residences Miami

Gustavo Mendonça, 40 lat, pochodzi z Brazylii i przeniósł się do Miami w 2011 roku. Kupił sześć mieszkań w Miami jako inwestycje, ale teraz ma tylko dwa, z których jeden ma problemy ze sprzedażą: mieszkanie Sunny Isles Beach, które kupił w 2015 roku za 690 000 dolarów. Jest wystawiona na 639 tys.

Reklama

przy tak wielu opcjach kupujący nie czują pilności, powiedział Pan Zilbert. „Nieodparta chęć kupna kupna zniknęła” „Kiedyś mogłem wymienić wszystko i miałem 5 do 10 pokazów tygodniowo. W niektórych przypadkach, dostaję jeden pokazujący miesiąc.”

kupujący mają do wyboru lokale i mogą negocjować rabaty. Wanda Bell, mieszkanka Toronto, zamknęła kilka miesięcy temu trzypokojowe mieszkanie w Merrick Manor, nowy budynek w Coral Gables. Była w stanie wynegocjować „bardzo dobry interes”, płacąc $819,990 za około 1,200 stóp kwadratowych z tarasem. Został wyceniony na 839 990 dolarów. Budynek sprzedał około 65% z 227 lokali od rozpoczęcia przedsprzedaży w 2013 roku.

Pani Gonnet powiedziała, że szukała przez trzy lata, zanim osiedliła się w Brickell Flatiron, gdzie jest w kontrakcie na zakup dwóch jednostek. „Miałem wiele opcji do oceny”

w obliczu spowolnienia wiele projektów mieszkaniowych zostało anulowanych lub zawieszonych. „Najgorsze, co możemy zrobić, to wywierać dodatkową presję na rynek”, powiedział deweloper Edgardo Defortuna z Fortune International Group. Odkłada budowę niektórych projektów firmowych, w tym jednego w Sunny Isles Beach, gdzie sprzedaż mieszkań miała się rozpocząć w zeszłym roku.

Istnieje na rynku od 2015 roku, a 85 z 569 jednostek pozostaje niesprzedanych.

Istnieje na rynku od 2015 roku, a 85 z 569 jednostek pozostaje niesprzedanych.

Ilustracja: PARAMOUNT Miami Worldcenter

Ten dom Crystal Court został sprzedany za 3 miliony dolarów. Pierwotnie był notowany za 3,5 miliona dolarów.

zdjęcie: Justin Namon

inni deweloperzy pracują, aby zwabić więcej krajowych nabywców. Zespół sprzedaży w Paramount Miami Worldcenter planuje dwa do trzech wyjazdów sprzedażowych w miesiącu na północny wschód, powiedział deweloper Paramount Daniel Kodsi; dwa lata temu te podróże były do Ameryki Łacińskiej i innych krajów.

Reklama

Wiele z nich rezygnuje z mieszkań dla dużych domów, które ich zdaniem oferują lepszą wartość w Miami niż na północy.

w rezultacie wysokiej klasy domy jednorodzinne są jasnym punktem na rynku. Mediana ceny domu jednorodzinnego w Miami Beach w pierwszym kwartale 2019 r. wyniosła 1,65 mln USD, co stanowi wzrost o prawie 18% w stosunku do 1,4 mln USD w pierwszym kwartale 2018 r. W 2018 roku stan inwentarza spadł do 783 z 805. W pierwszym kwartale 2015 roku na rynku było 497 domów jednorodzinnych.

Wysokiej klasy domy, które były na rynku od lat, są sprzedawane, choć po obniżonych cenach. W marcu Steven Lempera, były prezydent Future Environmental z siedzibą w Illinois, zapłacił 25,5 miliona dolarów na aukcji za nieruchomość Coral Gables, która została wymieniona na 68 milionów dolarów. W czerwcu były kierowca Formuły 1 i deweloper Eddie Irvine sprzedał posiadłość Hibiscus Island w Miami Beach za 27,75 miliona dolarów, która w 2016 roku została wystawiona na 30 milionów dolarów. Na początku tego roku nowy rekord Miami został ustanowiony, gdy Rezydencja na wyspie Indian Creek sprzedana za niecałe 50 milionów dolarów nieujawnionemu nabywcy.

the lay of the land in Miami

Ilustracja: Martin Haake

Sunny Isles Beach

Parque Towers: Sunny Isles Beach ma 17 lat wartości zapasów—103 mieszkania—wycenione na 5 milionów dolarów i więcej, według raportu EWM Realty International. Dziewięciu nabywców w projekcie 320-unit condo pozwało dewelopera do odstąpienia od umów i zwrotu kaucji w związku z opóźnieniami w budowie.
Indian Creek Island

3 Indian Creek Island Road: Rezydencja na nabrzeżu sprzedana w sprzedaży off-marketowej za 49,9 miliona dolarów, co jest rekordem w sprzedaży domów jednorodzinnych w hrabstwie Miami-Dade.

Miami Beach

Faena House: Prezes funduszu hedgingowego Kenneth Griffin zapłacił 60 milionów dolarów za dwie jednostki w tym ultraluksurowym mieszkaniu w 2015 roku. Wystawił je z powrotem na rynek za 73 miliony dolarów. Nie udało im się sprzedać. Inwestor Leon Black sprzedał swoją jednostkę w budynku w 2017 roku za 12,5 miliona dolarów, czyli o 4 miliony mniej niż zapłacił. Edward J. Minskoff, który kupił swoją jednostkę w Faenie za około 15 dolarów.3 miliony w 2015 roku sprzedało się za 15,5 miliona dolarów.

Eighty Seven Park: ten 68-osobowy projekt Renzo Piano został sprzedany w około 90%-powiedział David Martin, jeden z deweloperów.

South Beach

W 2018 roku za 48 milionów dolarów sprzedano mieszkanie o powierzchni 11 000 stóp kwadratowych. Wciąż się nie sprzedał.

Edgewater

Deweloper Reid Boren powiedział, że od tego czasu budynek zmienił firmy sprzedażowe, zatrudniając nowojorskiego Douglasa Ellimana, w celu przyciągnięcia bardziej północno-wschodnich nabywców. Według firmy Integra od 2012 roku ukończono lub zaproponowano budowę ok. 4800 mieszkań.

Downtown Miami

One Thousand Museum: ceny w tym 84-piętrowym wieżowcu zaprojektowanym przez Zahę Hadid, jednym z najcenniejszych projektów w centrum Miami, zaczynają się od 5,8 miliona dolarów. Projekt rozpoczął działalność w 2014 r. i jest sprzedawany w 82% – poinformował raport ISG.

Coconut Grove

3370 Royal Road: Jedną z największych transakcji w ubiegłym roku była sprzedaż tego domu na nabrzeżu, który został sprzedany za prawie 40 milionów dolarów w transakcji off-market. Nabywcą był podmiot powiązany z nowojorską projektantką mody Nancy McCormick, zgodnie z danymi publicznymi.

Coral Gables

1 Casuarina Concourse: posiadłość należąca do Alana Potamkina z Potamkin Companies, jednej z największych grup dealerów samochodowych w USA, sprzedana w 2017 roku za 43,7 miliona dolarów Eduardo Saverinowi, współzałożycielowi Facebooka z Brazylii, zgodnie z danymi dotyczącymi nieruchomości. Pan Potamkin wymienił go w 2015 roku na 67 milionów dolarów.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.