In Miami zijn er te veel appartementen en te weinig buitenlandse kopers

hij en zijn vrouw betaalden $ 1,85 miljoen in 2013 voor een stadshuis aan het water in Sunny Isles Beach met een eigen aanlegsteiger. Hij had het altijd goed gedaan met Miami Investment properties, dus hij was onaangenaam verrast toen hij de unit op de markt bracht voor $1,9 miljoen een jaar geleden, en kreeg geen aanbiedingen. Nu heeft hij de prijs verlaagd naar $1,495 miljoen; Het is nog steeds niet verkocht. “Ik zal nooit het geld krijgen dat ik ervoor betaald heb,” zei hij. “De situatie in Miami is zwaar.”

Miami ‘ s high-end onroerend goed markt is drastisch vertraagd in de afgelopen jaren, als de Latijns-Amerikaanse kopers die leidde een razernij van postrecessie aankopen zijn bijna verdwenen. Zuid-Amerikaanse economieën die in de eerste jaren van het decennium brulden, waaronder Brazilië, Argentinië en Venezuela, worden nu geconfronteerd met ernstige economische nood, die hun valuta ‘ s heeft gedevalueerd en kopers heeft achtergelaten uit die landen met veel minder koopkracht in de VS.

een momentopname van de vastgoedmarkt van Miami

een blik op huizen in de omgeving van Miami.

Wanda Bell sloot een paar maanden geleden een appartement met drie slaapkamers in Merrick Manor, een nieuw voltooid condominium in Coral Gables.Wanda Bell sloot een paar maanden geleden een appartement met drie slaapkamers in Merrick Manor, een nieuw voltooid condominium in Coral Gables. Alexia Fodere voor de Wall Street Journal
een inwoner van Toronto, ms. Bell bracht ongeveer achten maanden kijken naar appartementen in Miami en Canada,

een inwoner van de Toronto gebied, ms.Bell bracht ongeveer achten maanden kijken naar appartementen in Miami en Canada, “but nothing was speaking to me.”Uiteindelijk besloot ze op Merrick Manor, waar ongeveer 65 procent van de eenheden zijn verkocht. Alexia Fodere voor de Wall Street Journal

a bedroom in MS Bell ' s new home.

een slaapkamer in MS Bell ‘ s nieuwe huis. Alexia Fodere voor de Wall Street Journal

mevrouw Bell in haar keuken.

ms. Bel in haar keuken. Alexia Fodere voor de Wall Street Journal

ms. Bell ' s terrace.

ms. Bell ‘ s terrace. Alexia Fodere voor de Wall Street Journal

The dock at Juerg Degenmann ' s townhome in Sunny Isles Beach.

het dok bij Juerg Degenmann ‘ s townhome in Sunny Isles Beach. Alexia Fodere voor de Wall Street Journal

Mr. Degenmann kocht dit huis in Sunny Isles Beach nadat hij vanuit Venezuela naar Miami verhuisde.

Mr. Degenmann kocht dit herenhuis in Sunny Isles Beach nadat hij vanuit Venezuela naar Miami was verhuisd. Alexia Fodere voor de Wall Street Journal

de Heer Degenmann gaf vorig jaar voor het eerst een lijst van het onroerend goed voor $1,9 miljoen en heeft geen aanbiedingen gekregen te midden van een overaanbod van units te koop in Sunny Isles Beach. De prijs is nu verlaagd tot $ 1.495 miljoen. de Heer Degenmann gaf het onroerend goed vorig jaar voor het eerst op voor $1,9 miljoen en heeft geen aanbiedingen gekregen te midden van een overaanbod aan units te koop in Sunny Isles Beach. De prijs is nu verlaagd tot $ 1.495 miljoen.
Mr. Degenmann ' s dining room.Mr. Degenmann ' s eetkamer. Alexia Fodere voor de Wall Street Journal
a bedroom in Mr. Degenmann ' s home.een slaapkamer in het huis van de Heer Degenmann. Alexia Fodere voor de Wall Street Journal
Sunny Isles Beach heeft naar schatting ongeveer 17 jaar aan inventaris van appartementen met een waarde van $5 miljoen en meer.

Sunny Isles Beach heeft naar schatting ongeveer 17 jaar aan inventaris van appartementen met een prijs van $5 miljoen en meer. Alexia Fodere voor de Wall Street Journal

de buitenkant van 300 Collins in het zuiden van Fifth neighborhood of South Beach, waar restaurateur Lee Lyon in 2016 een contract aanging voor een eenheid, voordat het werd gebouwd.de buitenkant van 300 Collins in het zuiden van Fifth neighborhood of South Beach, waar restaurateur Lee Lyon in 2016 een contract aanging voor een unit, voordat het gebouwd werd. Scott McIntyre voor The Wall Street Journal
Mr. Lyon en zijn vrouw Jamie Horrobin in hun appartement in South Beach, dat nu op de markt is voor iets minder dan $2 miljoen. Mr Lyon en zijn vrouw Jamie Horrobin in hun appartement in South Beach, dat nu op de markt is voor iets minder dan $2 miljoen. Scott McIntyre voor The Wall Street Journal
de twee kregen onlangs een baby, dus na ongeveer acht maanden in het appartement te hebben gewoond, verhuisden ze naar een huis in Coconut Grove.de twee kregen onlangs een baby, dus na ongeveer acht maanden in het appartement te hebben gewoond, verhuisden ze naar een huis in Coconut Grove. Scott McIntyre voor de Wall Street Journal
The terrace.

het terras. Scott McIntyre voor de Wall Street Journal

the rooftop hot tub at 300 Collins.de hot tub op het dak van 300 Collins. Scott McIntyre voor de Wall Street Journal

op hetzelfde moment, nieuwe appartementen gelanceerd net als de eigenaren van oudere eenheden keek uit te cashen. Er waren 691 condo sales in Miami Beach in het eerste kwartaal van 2019, een daling van 24 procent ten opzichte van 909 in het eerste kwartaal van 2015. In dezelfde periode daalde de verkoop van eengezinswoningen van 117 naar 81. De dreiging van klimaatverandering heeft enige invloed gehad op de beslissingen van Miami huizenkopers. Een studie uit 2018 toonde aan dat de waarde van eengezinswoningen in de buurt van de zeespiegel in Miami-Dade County langzamer steeg dan die van huizen op hogere hoogtes. Maar agenten zeiden dat een grotere bedreiging voor de high-end markt is voorraadopbouw.

“Er is gewoon een overvloed aan inventaris,” zei Alexandra Peters, Dhr. Degenmann ‘ s agent. “Er is zoveel frustratie. Het is moeilijk om eigendommen te verplaatsen.”

“53%”

– toename van het aantal appartementen in Miami Beach tussen Q1 / 2015 en Q1 / 2019

verkopers hopen dat rijke kopers uit hoge belastingstaten zoals New York en Californië de leegte zullen opvullen. Maar tot nu toe hebben binnenlandse kopers het verlies van internationaal kapitaal niet gecompenseerd, zeggen agenten.

advertentie

” Er is veel geschreven over New Yorkers die naar Miami komen,” zei makelaar Mark Zilbert. “Ze zijn hier massaal en op zoek, maar niet per se iets kopen.”

Privé at Island Estates heeft eenheden genoteerd voor $2,1 miljoen tot $8,5 miljoen en is op de markt sinds 2015. Twintig van de 160 eenheden blijven onverkocht.

Privé at Island Estates heeft eenheden genoteerd voor $ 2,1 miljoen tot $ 8,5 miljoen en is sinds 2015 op de markt. Twintig van de 160 eenheden blijven onverkocht.

Foto: Privé Island Estates

Miami ‘ s high-end vastgoedmarkt, meer dan die van andere grote Amerikaanse steden, is afhankelijk van kopers buiten de stad, met name buitenlanders. De Miami metropolitan area, de thuisbasis van ongeveer 6,1 miljoen mensen, is een magneet geweest voor Latijns-Amerikanen, te beginnen met Cubaanse vluchtelingen in de late jaren 1950.

“voor Latijns-Amerikaanse mensen, Miami is als een hub,” zei Giannina Gonnet, 44, die verhuisde naar Miami 10 jaar geleden uit haar geboorteland Uruguay.in de vroege jaren 2000, toen de stad verschoof van een laagbouw strandstad naar een broeinest van appartementenontwikkeling, kochten kopers uit Latijns-Amerika condo ‘ s in contanten op, en zagen Miami real estate als een veilige haven voor hun spaargeld. De markt implodeerde na de crash van 2008, maar latijns-amerikaanse kopers keerden terug toen de markt zich herstelde, vergezeld door Europese en Amerikaanse kopers.

advertentie

“in 2011 tot 2013 was iedereen in Europa en Latijns-Amerika op zoek naar een tweede huis in Miami,” zei ms. Gonnet, die meerdere investeringsflats kocht in die periode.

maar sinds 2015 is het aantal internationale kopers gekrompen. Miami makelaar Brett Harris zei vijf jaar geleden, 80% van zijn klanten waren internationale kopers, vandaag slechts 20% zijn.

deel uw gedachten

zou u overwegen een appartement in Miami te kopen om hoge onroerendgoedbelasting te vermijden? Vertel ons waarom door deel te nemen aan het gesprek hieronder.

De daling van de vraag botste met een golf van nieuwbouwwoningen die op de markt kwamen, vooral in markten als Brickell en Sunny Isles Beach. Ongeveer 20.000 nieuwe bouwunits zijn gebouwd of gepland in de omgeving van Miami sinds de laatste neergang, volgens het ISG World 2019 Miami report.

ondertussen stimuleert een sterke dollar internationale kopers om de eenheden die zij al bezitten te verkopen, zelfs tegen prijzen die onder de marktprijzen liggen. Het resultaat is een overvloed aan Appartementen te koop, zowel nieuw als Wederverkoop. In December 2018 waren er 3.663 condo aanbiedingen te koop in de greater downtown Miami area—meer dan het dubbele van de 1.591 te koop in December 2013, volgens een Integra Realty Resources rapport. Sunny Isles, waar nieuwe gebouwen zijn de 53-verdiepingen Jade handtekening, De Porsche Design Tower en de Turnberry Ocean Club, wordt geschat op ongeveer 17 jaar van de inventaris van appartementen geprijsd op $5 miljoen en hoger.

de Aston Martin Residences zijn sinds 2017 op de markt. Van de 391 eenheden blijven er 204 onverkocht. Het triplex penthouse is op de markt voor $50 miljoen en bevat een Aston Martin Vulcan tweedeurs sportwagen, ter waarde van $3,2 miljoen.

De Aston Martin Residences zijn sinds 2017 op de markt. Van de 391 eenheden blijven er 204 onverkocht. Het triplex penthouse is op de markt voor $50 miljoen en bevat een Aston Martin Vulcan tweedeurs sportwagen, ter waarde van $3,2 miljoen.

illustratie: Aston Martin Residences Miami

Gustavo Mendonça, 40, komt uit Brazilië en verhuisde in 2011 naar Miami. Hij kocht zes appartementen in Miami als investeringen, maar heeft nu slechts twee, waarvan hij worstelt om te verkopen: een Sunny Isles Beach appartement kocht hij in 2015 voor $ 690.000. Het staat op de lijst voor 639.000 Dollar.

advertentie

met zoveel opties voelen kopers geen urgentie, aldus Zilbert. “De dwingende drive om te kopen kopen kopen is verdwenen,” zei hij. “Vroeger kon ik alles opnoemen en had ik vijf tot tien shows per week. In sommige gevallen krijg ik er één per maand.”

kopers hebben hun keuze van eenheden en kunnen over kortingen onderhandelen. Wanda Bell, een inwoner van Toronto, sloot een paar maanden geleden een appartement met drie slaapkamers in Merrick Manor, een nieuw gebouw in Coral Gables. Ze was in staat om te onderhandelen “een zeer goede deal,” betalen $819.990 voor ongeveer 1200 vierkante meter met een terras. Het was geprijsd op $ 839.990. Het gebouw heeft ongeveer 65% van de 227 eenheden verkocht sinds de voorverkoop in 2013 begon.mevrouw Gonnet zei dat ze drie jaar heeft gezocht voordat ze zich vestigde op Brickell Flatiron, waar ze een contract heeft om twee eenheden te kopen. “Ik had veel opties om te evalueren,” zei ze.

in verband met de vertraging zijn een aantal condo-projecten geannuleerd of in de wacht gezet. “Het ergste wat we kunnen doen is extra druk uitoefenen op de markt”, zegt Ontwikkelaar Edgardo Defortuna van Fortune International Group. Hij stelt de bouw van een aantal bedrijfsprojecten uit, waaronder een in Sunny Isles Beach waar de verkoop van appartementen vorig jaar zou beginnen.

eenheden op het Paramount worden vermeld van $750.000 Tot $11 miljoen. Het is op de markt sinds 2015 en 85 van de 569 eenheden blijven onverkocht.

eenheden op het Paramount worden vermeld van $ 750.000 Tot $ 11 miljoen. Het is op de markt sinds 2015 en 85 van de 569 eenheden blijven onverkocht.

illustratie: PARAMOUNT Miami Worldcenter

dit Crystal Court huis werd verkocht voor $3 miljoen. Het werd oorspronkelijk genoteerd voor $ 3,5 miljoen.

Dit Crystal Court huis verkocht voor $3 miljoen. Het werd oorspronkelijk genoteerd voor $ 3,5 miljoen.

Foto: Justin Namon

andere ontwikkelaars proberen meer binnenlandse kopers te lokken. Het verkoopteam van Paramount Miami Worldcenter is van plan twee tot drie sales trips per maand naar het noordoosten, Paramount Ontwikkelaar Daniel Kodsi zei; twee jaar geleden, die reizen waren naar Latijns-Amerika en andere landen.

advertentie

Northeasterners en anderen die vandaag in Miami kopen, zijn volgens de taxateur van onroerend goed Jonathan Miller meestal ultragezond. Velen zijn schuwen flats voor grote huizen, die zij geloven bieden een betere waarde in Miami dan ze zouden in het noorden.

hierdoor zijn eengezinswoningen van het hoogste niveau een lichtpuntje op de Miami-markt. De mediane prijs van een eengezinswoning in het Miami Beach gebied was $1,65 miljoen in het eerste kwartaal van 2019, een stijging van bijna 18% ten opzichte van $1,4 miljoen in het eerste kwartaal van 2018. De inventaris daalde naar 783 van 805 in 2018. In het eerste kwartaal van 2015 waren er 497 eengezinswoningen op de markt.

dure woningen die al jaren op de markt waren, worden verkocht, zij het tegen gereduceerde prijzen. In Maart, Steven Lempera, voormalig president van Illinois gevestigde Future Environmental, betaalde $ 25.5 miljoen op een veiling voor een Coral Gables estate dat was genoteerd voor $ 68 miljoen. In juni, voormalig Formule 1-coureur en ontwikkelaar Eddie Irvine verkocht een Hibiscus Island herenhuis in Miami Beach voor $ 27,75 miljoen dat was genoteerd voor $ 30 miljoen in 2016. Eerder dit jaar, een nieuw Miami record werd ingesteld toen een herenhuis op Indian Creek Island verkocht voor iets minder dan $ 50 miljoen aan een onbekende koper.

The lay of the land in Miami

illustratie: Martin Haake

Sunny Isles Beach

Parque Towers: Sunny Isles Beach heeft 17 jaar voorraad—103 appartementen—geprijsd op $5 miljoen en hoger, volgens een rapport van EWM Realty International. Negen kopers bij de 320-eenheid condo project aangeklaagd de ontwikkelaar om uit hun contracten en hebben hun deposito ‘ s terugbetaald in het licht van de bouw vertragingen bij het project. Indian Creek Island 3 Indian Creek Island Road: een herenhuis aan het water verkocht in een off-market verkoop voor $ 49,9 miljoen, een record voor de verkoop van eengezinswoningen in Miami-Dade County.

Miami Beach

Faena House: hedge-fund CEO Kenneth Griffin betaalde $ 60 miljoen voor twee eenheden in dit ultraluxury appartement in 2015. Hij zette de units terug op de markt voor 73 miljoen dollar. Ze hebben niet verkocht. Investeerder Leon Black verkocht zijn unit in het gebouw in 2017 voor $ 12,5 miljoen, $4 miljoen minder dan hij betaalde. Edward J. Minskoff, die zijn eenheid in Faena kocht voor ongeveer $ 15.3 miljoen in 2015, is de verkoop voor $ 15.5 miljoen.

Eighty Seven Park: Dit 68-unit Renzo Piano-ontworpen project is nu ongeveer 90% verkocht, zei David Martin, een van de ontwikkelaars.South Beach Continuum: de New Yorkse Ontwikkelaar Ian Bruce Eichner heeft zijn penthouse in 2015 voor 50 miljoen dollar vermeld. De ongeveer 11.000 vierkante meter condo werd relisted in 2018 voor $ 48 miljoen. Het is nog steeds niet verkocht.

Edgewater

Elysee Miami: dit 100-eenheid condominium is ongeveer 50% verkocht drie jaar na de verkoop. Ontwikkelaar Reid Boren zei dat het gebouw is sindsdien overgestapt verkoopbedrijven, het inhuren van New York gevestigde Douglas Elliman, in een poging om meer noordoostelijke kopers aan te trekken. Ongeveer 4.800 appartementen zijn voltooid in of voorgesteld voor Edgewater sinds 2012, volgens Integra. One Thousand Museum: de prijzen van deze 84-eenheid, Zaha Hadid-ontworpen wolkenkrabber, een van de duurste projecten in downtown Miami, beginnen bij $5,8 miljoen. Het project brak grond in 2014 en is 82% Verkocht, een ISG rapport zei.

Coconut Grove

3370 Royal Road: Een van de grootste deals van vorig jaar was de verkoop van dit huis aan het water, die werd verkocht voor bijna $40 miljoen in een off-market deal. De koper was een entiteit verbonden met de New Yorkse modeontwerper Nancy McCormick, volgens openbare gegevens. 1 Casuarina Concourse: een herenhuis van Alan Potamkin van Potamkin Companies, een van de grootste autodealergroepen in de VS, verkocht in 2017 voor $43,7 miljoen aan Eduardo Saverin, de in Brazilië geboren medeoprichter van Facebook, volgens property records. De Heer Potamkin had het vermeld in 2015 voor $ 67 miljoen.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.