PER COSA DOVRESTI ESSERE PAGATO

Puoi negoziare tutti i termini del tuo contratto di locazione.

NON È NECESSARIO ACCETTARE IL PRIMO LEASETHE GAS COMPANY OFFRE.

Pertanto, è necessario considerare ed essere pronti a negoziare molte questioni, alcune delle quali sono elencate qui:

  • Pagamenti bonus anticipati per la firma del contratto di locazione

    Un pagamento bonus è denaro pagato “in anticipo” dalla società del gas al proprietario terriero entro 60-90 giorni dalla firma del contratto di locazione. Il pagamento è in genere un certo numero di dollari per acro, pagato in una somma forfettaria indipendentemente dal fatto che le operazioni di perforazione si verificano. Il bonus sarà normalmente anche essere trattato come il primo anno di noleggio sotto il contratto di locazione.

  • Ritardare i pagamenti di affitto

    Questo è il denaro pagato al proprietario terriero per il periodo di tempo dopo aver firmato il contratto di locazione, ma prima che la società del gas inizia la perforazione. Si tratta di un importo per acro che è molto piccolo rispetto al bonus up-front (può essere a partire da cinque dollari per acro). A meno che il contratto di locazione include i pagamenti di noleggio di ritardo, non si può ricevere pagamenti a meno che la società del gas è in realtà la perforazione sulla vostra terra. In un contratto di locazione” paid-up”, affitti di ritardo sono pagati allo stesso tempo come il bonus up-front.

  • Pagamenti di royalty

    I pagamenti di royalty sono una tassa che il proprietario terriero riceve in base alla produzione effettiva da un pozzo sulla tua proprietà (o da un pool di produzione che include la tua proprietà). La legge della Pennsylvania ha stabilito un pagamento minimo di royalty di 12.5%, ma si può negoziare per una percentuale più alta, e si dovrebbe consultare con un avvocato per assicurarsi di comprendere i vostri diritti. Inoltre, è necessario prestare attenzione alle disposizioni in forma di leasing preparate dalle società del gas che consentono di ridurre i pagamenti delle royalty in base ai costi di post-produzione, tra cui il trattamento, la lavorazione e il trasporto del gas prelevato dalla vostra proprietà.

  • Audit indipendenti

    I proprietari terrieri devono anche considerare se negoziare il diritto di avere una terza parte confermare i dati di produzione effettivi della società del gas per ciascun pozzo. Per lo meno, il proprietario terriero dovrebbe avere il diritto di accedere e controllare i registri della società del gas relativi alla produzione e alle operazioni nell’ambito di un particolare contratto di locazione.

  • Clausola “Most Favored Nation”

    Nell’ultimo anno, e in particolare negli ultimi mesi, ci sono stati significativi aumenti di bonus e royalties da pagare in leasing di gas in Pennsylvania. Molte persone hanno vicini che hanno firmato per diverse centinaia di dollari per acro come un bonus up-front, solo per vedere tale importo saltare a oltre $1.000 – a volte in meno di un mese. Una clausola nazione più favorita è una copertura che prevede la compensazione per essere aumentato come gli importi pagati dalla stessa società del gas ad altri proprietari terrieri aumento. Le società del gas non sono affezionate a queste disposizioni e, quando possono essere negoziate, sono in genere limitate a un breve periodo di tempo (spesso 30 giorni) e sono limitate a determinate aree geografiche.

  • Pagamenti per condotte poste sopra o sotto la tua proprietà

    Devi essere consapevole dei tuoi diritti rispetto al posizionamento di condotte sopra o sotto la tua proprietà. Inoltre, se la società del gas richiede il diritto di posizionare condotte sulla vostra proprietà, ma non produce gas dalla vostra proprietà, è necessario richiedere un risarcimento aggiuntivo per il privilegio di posizionare le condotte sulla vostra proprietà. In genere, questo non è fornito in base al contratto di locazione di una società del gas.

  • Durata del contratto di locazione

    È necessario negoziare attentamente la durata del contratto di locazione. Si dovrebbe considerare se si desidera un contratto di locazione a lungo termine, o un termine più breve. Si dovrebbe discutere i pro ei contro di ciascuno con un avvocato autorizzato.

  • Rinnovi del contratto di locazione e tariffe per il rinnovo

    È inoltre necessario considerare come e in quali termini il contratto di locazione può rinnovare. Il tempo per negoziare questi termini è prima di firmare un contratto di locazione. È possibile negoziare pagamenti aggiuntivi o termini di pagamento diversi del tutto per un contratto di locazione rinnovato.

  • Il periodo di tempo in cui un contratto di locazione di petrolio e gas rimane in vigore è molto importante per il proprietario terriero e può avere un impatto significativo sulla capacità del proprietario terriero di negoziare per ricevere una compensazione del tasso di mercato nel tempo. In genere, i contratti di locazione di petrolio e gas prevedono un termine primario e un termine secondario. Il termine primario è il termine fisso iniziale (di solito cinque o dieci anni). Questo è il periodo di tempo durante il quale il locatario ha l’opportunità di esplorare e prendere misure che portano alle produzioni, anche se a volte non faranno nulla. Durante il periodo primario, i proprietari terrieri possono aspettarsi di ricevere un bonus up-front, che servirà anche come noleggio del primo anno. Durante il saldo del termine primario, il locatario pagherà il noleggio di ritardo (a volte chiamato noleggio di ritardo di perforazione). Il noleggio di ritardo compensa il proprietario terriero durante il periodo di tempo in cui il locatario ritarda la perforazione. Questo importo è spesso molto meno che il bonus up-front. Quando il bonus e il noleggio ritardo sono pagati up-front, il contratto di locazione è chiamato un paid-up lease. Il termine secondario è il periodo di tempo, che può essere illimitato, durante il quale l’azienda è effettivamente in produzione. Ci sono una varietà di modi per un locatario di estendere o rinnovare il termine primario, se automaticamente o attraverso un’opzione. Queste disposizioni nel contratto di locazione devono essere lette e negoziate con attenzione. Un avvocato esperto può aiutare a proteggere il proprietario terriero. Una volta avviata la produzione, il contratto di locazione si estenderà normalmente fino a quando il gas viene prodotto in quantità paganti. Ci sono, tuttavia, varie protezioni che possono essere offerte a un proprietario terriero se la produzione rallenta o viene interrotta.

  • Restauro della tua proprietà dopo che la perforazione è stata completata

    Devi negoziare cosa succederà alla tua proprietà dopo che la perforazione è terminata. Ci saranno costi e costi di pulizia per ripristinare la tua proprietà alle condizioni in cui si trovava prima dell’inizio della perforazione. Devi anche negoziare cosa succede a qualsiasi pozzo o altre strutture sulla tua proprietà dopo che la perforazione è completa

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