Le coronavirus peut avoir un impact énorme sur les marchés immobiliers

Enseignes à vendre à Londres
Légende de l’image Les prix des maisons au Royaume-Uni ont enregistré leur plus forte baisse mensuelle depuis 11 ans

Le dicton « il n’y a pas d’endroit comme chez soi » n’est peut-être pas une pensée si réconfortante de nos jours.

Après tout, la plupart d’entre nous sont enfermés dans notre maison ou notre appartement depuis très longtemps.

La pandémie de coronavirus fera cependant plus que changer la façon dont nous pourrions nous sentir à propos de nos maisons. Il a le potentiel d’avoir un impact énorme sur les marchés immobiliers du monde entier.

Il est assez clair qu’avec le chômage massif, les réductions de salaires, les défaillances d’entreprises et l’incertitude de l’emploi, de nombreuses personnes sont susceptibles d’être prudentes à l’idée de réaliser le plus gros investissement de leur vie – l’achat d’une maison.

Normalement, cela conduit à une baisse des prix de l’immobilier, et pendant la dernière récession et la crise du crédit, c’est ce que nous avons vu au Royaume-Uni, aux États-Unis et dans de nombreux autres pays.

Un lotissement résidentiel à Bristol
Légende de l’image L’incertitude économique que le coronavirus a causé décourage les gens d’acheter une nouvelle maison

Au Royaume-Uni, le prix national des maisons indice pour mai a montré que les prix ont chuté de 1,7% par rapport au mois précédent, la plus forte baisse depuis 11 ans.

Mais comme le souligne Robert Gardner, économiste en chef du Nationwide, « il y a des signes que cela commence à se stabiliser ». Il ajoute que c’est parce que la situation actuelle n’est pas un ralentissement économique typique.

Au lieu de cela, le gouvernement britannique – comme d’autres dans le monde – a consciemment décidé de suspendre une grande partie de l’économie. Il s’agissait en même temps de mettre en place une série de mesures de soutien aux ménages et aux entreprises, telles que le régime de licenciement des travailleurs.

Prix de l'immobilier au Royaume-Uni

L’espoir est donc que les restrictions de verrouillage continuent d’être levées, les économies et les marchés du logement vont rebondir.

Aux États-Unis, les prix de l’immobilier continuent d’augmenter. « De nombreuses régions ont imposé un moratoire sur les expulsions, normalement pendant 60 à 90 jours, mais dans certaines régions pendant six mois », explique le professeur Nori Gerardo Lietz, qui enseigne l’investissement immobilier à la Harvard Business School.

Cela signifie que les problèmes immédiats ont été transmis aux propriétaires et aux banques, ce qui ne veut pas dire qu’il n’y aura pas de problèmes plus loin. D’autant que le taux de chômage aux États-Unis reste très élevé depuis le confinement du coronavirus – 13,3% en mai, bien qu’en baisse par rapport à 14,7% en avril.

Cependant, derrière ces chiffres globaux, il y a d’autres forces à l’œuvre dans le secteur immobilier. Beaucoup d’entre nous ont soudainement réalisé que nous pouvions travailler à domicile et éviter les déplacements et le bureau, ce qui a déjà une influence sur le marché.

Un bureau vide à Boston, Massachusetts
Légende de l’image Avec beaucoup d’entre nous ayant travaillé avec succès à domicile pendant le verrouillage, les bureaux seront-ils jamais aussi occupés qu’avant?

Rightmove, le site Web immobilier britannique, a signalé une augmentation significative du nombre de personnes à la recherche de maisons plus éloignées des villes et des centres-villes, avec de plus grands jardins et un espace pour un bureau à domicile. Ce n’est peut-être pas un changement permanent, mais le coronavirus fait certainement réfléchir beaucoup de gens sur comment et où ils travaillent et vivent.

Pour le secteur de l’immobilier commercial, les changements sont beaucoup plus spectaculaires, en particulier dans les rues principales du Royaume-Uni.

« Le commerce de détail a des problèmes depuis des lustres », explique le professeur Michael White, expert en économie immobilière à l’Université Nottingham Trent. « Et pour le moment, les revenus sont évidemment frappés par des congés, puis il y aura une compression des dépenses en cas de récession. »

Cela signifie une accélération de ce que nous avons vu avant que le virus ne frappe – de nombreuses rues principales se décomposent depuis des années. Et maintenant que beaucoup d’entre nous ont découvert combien nous pouvons acheter en ligne, cela ne fera qu’augmenter en vitesse.

Un problème supplémentaire est qu’avant le coronavirus, la tendance était déjà à moins de magasins dans la rue et à plus de services – des choses que vous ne pouvez pas obtenir en ligne – comme les cafés, les coiffeurs et les esthéticiennes.

« La torsion est que ces services ont été touchés, nous avons donc assisté à un ralentissement d’une tendance croissante », explique le professeur Andrew Baum, qui dirige l’initiative Future of Real Estate à ladite école de commerce de l’Université d’Oxford.

Magasins vides à Cardiff
Légende de l’image De nombreuses rues principales du Royaume-Uni avaient déjà souffert avant le verrouillage

Cela signifie que les rues principales ont été frappées deux fois plus durement – beaucoup les magasins sont fermés et les fournisseurs de services en face à face ont presque totalement fermé leurs portes.

Le résultat a été une augmentation des arriérés de loyer. S’il ne s’agit que d’une question de propriétaires absents ou de report d’un ou deux trimestres de loyers, ce n’est pas un problème énorme pour l’industrie.

Mais si c’est le début d’une tendance à long terme, cela causera des problèmes, et peut-être une chute de la valeur en capital de nombreuses propriétés commerciales, peut-être de 20% à 30%, estime le professeur Baum.

Aux États-Unis, où il y a eu une tendance similaire dans le secteur de la vente au détail, le problème est légèrement différent. Comme les terrains sont si bon marché et que les permis de construire sont si faciles à obtenir, il existe une longue tradition de parcs commerciaux et de centres commerciaux abandonnés s’ils ne gagnent pas d’argent ou coûtent trop cher à mettre à niveau. L’impact du coronavirus pourrait voir cette tendance augmenter.

« Le problème avec le commerce de détail américain n’est pas qu’il est trop construit, mais qu’il est sous-démoli », explique le professeur Gerardo Lietz.

Nori Gerardo Lietz
Légende de l’image Nori Gerardo Lietz dit que les problèmes potentiels sur le marché immobilier américain ont été retardés

Pour les fournisseurs de bureaux dans l’espace, si le coronavirus s’avère être un coup unique, avec seulement deux quarts des loyers reportés, il y a peu de raisons pour que la valeur des propriétés soit affectée du tout.

Mais au lieu de cela, le coronavirus pourrait en fait avoir une influence massive sur le secteur. Après tout, si le marché du logement change alors que les gens recherchent davantage de propriétés en banlieue et en milieu rural où ils peuvent travailler à domicile, il y aura moins besoin d’espaces de bureaux pour travailler.

Le marché de l’immobilier de bureaux devra donc s’adapter, ce à quoi le Professeur White pense que l’industrie est très bonne.

Comme il l’explique, si l’on tient compte de l’inflation, « les loyers moyens à Londres sont les mêmes qu’il y a 100 ans « . Selon lui, cela montre que le marché de l’immobilier de bureaux a très bien réussi à faire correspondre l’offre et la demande pendant une très longue période.

Comme la capitale du Royaume-Uni avait besoin de plus de bureaux dans les années 1950 et 1960, de nombreuses maisons de ville du West End ont été converties d’un usage résidentiel à un usage commercial. Ensuite, la ville de Londres a été reconstruite dans les années 1980, avec l’apparition de gratte-ciel, et Canary Wharf a été construit dans les anciens docklands de Londres dans les années 1990.

Récemment, Londres ayant besoin de plus de logements, des immeubles, y compris des immeubles de bureaux, ont été transformés en appartements et appartements.

Un centre commercial américain abandonné
Légende de l’image Aux États-Unis, les anciens centres commerciaux sont souvent simplement abandonnés

Dans l’ensemble, le marché immobilier a deux choses à faire même en ces temps qui changent rapidement.

La première est que même si le prix de la propriété baisse, cela peut toujours être un investissement judicieux. Cela peut sembler pervers, mais la propriété est un investissement à long terme, et peu d’autres sont à la fois sûrs et rapportent un bon rendement.

Donc, si les obligations d’État paient 0.5% d’intérêt par an, voire moins, et la propriété gagne 3 à 5%, vous avez toujours une bonne source de revenus si vous êtes un investisseur privé ou un fonds d’investissement mondial.

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Commerce mondial

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Le deuxième facteur est que pour toutes les discussions sur les briques et le mortier étant solide et immuable, le secteur s’est révélé au fil des ans remarquablement flexible.

Au fil du temps, l’utilisation des terres et des bâtiments peut changer, et souvent elle le fait remarquablement rapidement. Regardez l’environnement dans lequel vous vivez, et il y aura beaucoup de preuves de cela – des magasins qui sont maintenant des appartements, de vieilles usines qui sont maintenant des hôtels et des entrepôts qui sont devenus des studios de danse.

La pandémie de coronavirus peut être un choc massif pour les marchés immobiliers, mais elle pourrait bien accélérer les changements déjà en cours.

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