CE POUR QUOI VOUS DEVRIEZ ÊTRE PAYÉ

Vous pouvez négocier toutes les conditions de votre bail.

VOUS N’AVEZ PAS BESOIN D’ACCEPTER LE PREMIER BAILLES OFFRES DE LA COMPAGNIE DE GAZ.

Par conséquent, vous devez considérer et être prêt à négocier de nombreuses questions, dont certaines sont énumérées ici:

  • Paiements de bonus initiaux pour la signature du bail

    Un paiement de bonus est de l’argent versé « à l’avance » par la compagnie gazière au propriétaire dans les 60 à 90 jours suivant la signature du bail. Le paiement est généralement d’un certain nombre de dollars par acre, payés en une seule somme forfaitaire, que les opérations de forage aient lieu ou non. Le bonus sera normalement également traité comme la première année de location en vertu du bail.

  • Retard des paiements de location

    Il s’agit de l’argent versé au propriétaire foncier pendant la période suivant la signature du bail, mais avant que la compagnie gazière ne commence à forer. Il s’agit d’un montant par acre qui est beaucoup plus faible que le bonus initial (peut être aussi bas que cinq dollars par acre). À moins que votre bail ne comprenne des paiements de location différés, vous ne pouvez pas recevoir de paiements à moins que la compagnie gazière ne perce réellement sur votre terrain. Dans un bail « payé », les locations retardées sont payées en même temps que le bonus initial.

  • Paiements de redevances

    Les paiements de redevances sont des frais que le propriétaire foncier reçoit en fonction de la production réelle d’un puits sur votre propriété (ou d’un pool de production qui comprend votre propriété). La loi de Pennsylvanie a établi un paiement minimum de redevances de 12.5%, mais vous pouvez négocier pour un pourcentage plus élevé, et vous devriez consulter un avocat pour vous assurer de comprendre vos droits. En outre, vous devez faire attention aux dispositions des baux de forme préparés par les sociétés gazières qui permettent de réduire les paiements de redevances en fonction des coûts de post-production, y compris le traitement, le traitement et le transport du gaz prélevé sur votre propriété.

  • Des audits indépendants

    Les propriétaires fonciers doivent également envisager de négocier le droit de faire confirmer par un tiers les chiffres de production réels de la société gazière pour chaque puits. À tout le moins, le propriétaire foncier devrait avoir le droit d’accéder aux dossiers de la société gazière liés à la production et aux opérations en vertu d’un bail particulier et de les vérifier.

  • Clause de la « Nation la plus favorisée »

    Au cours de la dernière année, et en particulier au cours des derniers mois, il y a eu une augmentation significative des primes et des redevances à payer dans le cadre des baux gaziers en Pennsylvanie. Beaucoup de gens ont des voisins qui ont signé pour plusieurs centaines de dollars par acre en prime initiale, pour voir ce montant passer à plus de 1 000 $ – parfois en moins d’un mois. Une clause de la nation la plus favorisée est une couverture qui prévoit que votre indemnisation soit augmentée à mesure que les montants payés par la même compagnie de gaz à d’autres propriétaires fonciers augmentent. Les compagnies gazières ne sont pas friandes de ces dispositions, et lorsqu’elles peuvent être négociées, elles sont généralement limitées à une courte période (souvent 30 jours) et sont limitées à des zones géographiques spécifiées.

  • Paiements pour les pipelines placés au-dessus ou sous votre propriété

    Vous devez connaître vos droits en ce qui concerne le placement de pipelines au-dessus ou sous votre propriété. De plus, si la compagnie gazière demande le droit de placer des pipelines sur votre propriété mais ne produit pas de gaz à partir de votre propriété, vous devez demander une compensation supplémentaire pour le privilège de placer les pipelines sur votre propriété. En règle générale, cela n’est pas prévu dans le formulaire de bail d’une compagnie gazière.

  • Durée de votre bail

    Vous devez négocier soigneusement la durée de votre bail. Vous devez déterminer si vous souhaitez un bail à long terme ou à plus court terme. Vous devriez discuter des avantages et des inconvénients de chacun avec un avocat agréé.

  • Renouvellements de votre bail et taux de renouvellement

    Vous devez également considérer comment et dans quelles conditions le bail peut être renouvelé. Le moment de négocier ces conditions est avant de signer un bail. Vous pouvez négocier des paiements supplémentaires ou des conditions de paiement différentes pour un bail renouvelé.

  • La durée pendant laquelle un bail pétrolier et gazier reste en vigueur est très importante pour le propriétaire foncier et peut avoir un impact important sur sa capacité à négocier pour recevoir une compensation au taux du marché au fil du temps. En règle générale, les baux pétroliers et gaziers prévoient une durée primaire et une durée secondaire. La durée principale est la durée fixe initiale (généralement cinq ou dix ans). C’est la période pendant laquelle le locataire a la possibilité d’explorer et de prendre des mesures menant à des productions, bien que parfois il ne fasse rien. Au cours de la période primaire, les propriétaires fonciers peuvent s’attendre à recevoir une prime initiale, qui servira également de location pour la première année. Pendant le reste de la durée principale, le locataire paiera la location de retard (parfois appelée location de retard de forage). La location de retard indemnise le propriétaire pendant la période pendant laquelle le locataire retarde le forage. Ce montant est souvent beaucoup moins élevé que le bonus initial. Lorsque le bonus et la location de retard sont payés à l’avance, le bail est appelé bail payé. Le terme secondaire est la période de temps, qui peut être illimitée, pendant laquelle l’entreprise est réellement en production. Il existe différentes façons pour un locataire de prolonger ou de renouveler la durée principale, que ce soit automatiquement ou par le biais d’une option. Ces dispositions du bail doivent être lues et négociées avec soin. Un avocat expérimenté peut aider à protéger le propriétaire foncier. Une fois la production commencée, le bail se prolonge normalement tant que le gaz est produit en quantités payantes. Il existe cependant diverses protections qui peuvent être accordées à un propriétaire foncier si la production ralentit ou est arrêtée.

  • Restauration de votre propriété une fois le forage terminé

    Vous devez négocier ce qui arrivera à votre propriété une fois le forage terminé. Il y aura des coûts de nettoyage et des coûts pour restaurer votre propriété dans l’état où elle était avant le début du forage. Vous devez également négocier ce qui arrive aux puits ou autres structures de votre propriété une fois le forage terminé

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