Estadísticas, Ordenanzas y Recursos del Mercado de Alquiler de Chicago

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¿Cómo son los precios de alquiler?Los alquileres en Chicago han estado aumentando desde antes de la reciente recesión y continúan aumentando. El aumento continuo de los alquileres ha comenzado a asustar a los posibles inquilinos. Pregunte a los inquilinos en Chicago y le dirán que el alquiler es demasiado caro, pero mirando los datos, Chicago en realidad no figura en la lista de las diez ciudades más caras para alquilar. En un alquiler medio de 1 habitación justo por debajo de $1,000, Chicago está muy por debajo de la mediana de San Francisco de 2 2,900 y la mediana de Nueva York de 2 2,950.Sin embargo, el alquiler en Chicago puede variar significativamente dependiendo del vecindario que esté mirando. Ciertas áreas pueden ser el doble de la mediana de toda la ciudad, alcanzando más de 2 2,000 por mes para una habitación de 1 dormitorio. A pesar de la relativa razonabilidad de los precios de alquiler, para los inquilinos, encontrar y arrendar un apartamento puede ser un desafío agotador, que rivaliza con la dificultad que enfrentan los inquilinos en Nueva York.

Monto promedio de alquiler para apartamentos de una habitación en diferentes vecindarios de Chicago.
Monto promedio del alquiler de apartamentos de una habitación en diferentes vecindarios de Chicago
Monto promedio del alquiler de apartamentos de dos habitaciones en diferentes vecindarios de Chicago.
Monto promedio de alquiler para apartamentos de dos habitaciones en diferentes vecindarios de Chicago

¿Cómo está el inventario de alquileres disponibles?Desde la recesión, Chicago se ha vuelto extremadamente bajo en inventario de alquiler bien mantenido. Las personas que se habrían convertido en propietarios de viviendas han decidido alquilar, creando tasas de vacantes extremadamente bajas en toda la ciudad. La construcción de nuevos apartamentos de alquiler también se detuvo durante varios años justo después de la recesión, lo que redujo aún más el inventario. El bajo inventario y las bajas tasas de vacantes han obligado a los inquilinos a ir más allá de sus presupuestos y tomar decisiones de arrendamiento sobre el terreno. Un apartamento disponible puede estar fuera del mercado en 24-48 horas! Este puede ser un proceso estresante para los inquilinos, ya que se ven obligados a tomar decisiones financieras sobre lo que probablemente sea su mayor gasto mensual.

Sin embargo, hay un lado positivo para los inquilinos. El reciente repunte de la vivienda de este verano ha comenzado a transformar a algunos inquilinos en propietarios de viviendas y a crear más rotación en apartamentos. También hay un auge de la construcción de apartamentos nuevos, liderados por varios grandes desarrolladores de Chicago, con un estimado de 8,000 unidades de apartamentos nuevos disponibles hasta 2015. Un mayor movimiento de personal y nuevas construcciones deberían igualar el inventario y las tasas de vacantes en un futuro próximo.

¿Hay estacionalidad en el mercado?Debido a los fríos meses de invierno, las búsquedas y mudanzas de apartamentos ocurren predominantemente en la primavera, el verano y el otoño, siendo junio y julio las fechas pico de inicio del arrendamiento. Agosto también ve un volumen significativo, ya que es cuando los estudiantes generalmente regresan a la escuela. El volumen de alquileres puede caer hasta un 50% durante los meses de invierno desde sus picos en el calor del verano.

¿Cómo es ser propietario en Chicago?Para los propietarios, alquilar en Chicago nunca ha sido tan fácil. Las vacantes son bajas, los alquileres están aumentando y el valor de las propiedades se está estabilizando. Pero cualquiera de nuestros clientes le dirá que aún no es fácil ser propietario. Con una ordenanza pesada y excesivamente amigable para los inquilinos, los propietarios sienten que los inquilinos pueden salirse con la suya, sin dejar ningún recurso en absoluto. Pregúntele a cualquier propietario en Chicago que haya sido víctima del proceso de desalojo de 9 meses. Imagine la píldora que tendría que tragar viendo a un inquilino vivir en su casa de forma gratuita mientras todavía está haciendo todos los pagos de la hipoteca.

Y aunque el costo de los desalojos puede dejar a algunos propietarios arruinados financieramente, el verdadero dolor es que los inquilinos pueden sentir que son ellos los que están siendo victimizados, demandando a los propietarios sin sentido y dejando al propietario confundido y emocionalmente agotado. Una nueva generación de inquilinos también ha surgido para aprovechar las estrictas ordenanzas, inteligentemente conocidas como «inquilinos profesionales».»Estos inquilinos buscan específicamente y crean situaciones de arrendamiento en las que pueden aprovechar la ordenanza para demandar a un propietario, a menudo por miles de daños.

Afortunadamente ,los «inquilinos profesionales» siguen siendo una rareza. Para la mayoría de los propietarios, un proceso de selección de inquilinos adecuado resuelve la mayoría de los problemas. Si usted es propietario en Chicago (o planea serlo), asegúrese de echar un vistazo a los recursos, documentos y consejos a continuación para ayudarlo a navegar por el mercado de alquiler.

Cómo ser un propietario increíble en Chicago
Dado el mercado de alquiler actual de Chicago, la mayoría de los propietarios son capaces de encontrar inquilinos de forma rápida e indolora. Por lo tanto, ser un propietario increíble en Chicago es, en primer lugar, asegurarse de que el inquilino esté calificado y, en segundo lugar, hacer todo lo posible para mantenerlos en su alquiler por un período de varios años. Mantener un inquilino de calidad de año en año mantiene las molestias al mínimo y el dinero en su bolsillo.

  • Revise a sus inquilinos.No podemos enfatizar esto lo suficiente, pero aún así el 60% de los propietarios toman al primer inquilino.
  • Requiere una solicitud de alquiler y un informe de crédito.Estás a punto de convertirte en el mayor acreedor de alguien. Deberías ver cómo han manejado el crédito en el pasado
  • Revisa los antecedentes penales.Los propietarios no se dan cuenta de que son responsables si alquilan a un delincuente sexual y hay niños que viven al lado.
  • Muestre a los inquilinos que le importan.Mantenga la propiedad libre de basura o escombros. Cómo tratas tu propiedad es cómo la tratarán ellos. Mantenga las áreas comunes bien iluminadas y seguras. Asegúrese de que las bombillas se cambian regularmente y de que los sistemas de puertas de seguridad electrónicas funcionan correctamente. Las áreas comunes son responsabilidad de los propietarios en Chicago.
  • Sea receptivo.Manejar el mantenimiento y otras solicitudes puede ser un dolor. Pero es mucho más barato responder rápidamente a los inquilinos que muestran que está en la cima que tener que lidiar con el arrendamiento de nuevos inquilinos cuando se mudan.
  • Eliminación de nieve.Sí, en Chicago a menudo puede haber bastante nieve. Asegúrese de que la remoción de nieve se realice de manera oportuna. Si no se quita la nieve, las condiciones inseguras podrían dar lugar a responsabilidad legal si un inquilino se cayera y se lesionara.
  • Ofrecer servicios en línea.Los inquilinos de Chicago son expertos en tecnología. Quieren pagar el alquiler mientras están sentados en el autobús. Quieren hacer cosas en línea. Déjalos. ¡Lo hace más fácil para ti también!

El mantenimiento regular y las respuestas rápidas a las solicitudes de los inquilinos son la clave para que sus inquilinos renueven sus contratos de arrendamiento. Los inquilinos necesitan saber que usted se preocupa por sus condiciones de vida.

Ordenanza para Arrendatarios de Chicago y Requisitos

A continuación proporcionamos algunos de los componentes más relevantes de la Ordenanza para Arrendatarios de Chicago. Estas son a menudo áreas en las que los propietarios se meten en problemas y pueden anular inmediatamente el contrato de arrendamiento, o peor aún, dar lugar a una demanda por miles de dólares en daños y perjuicios.

Leasing & Divulgaciones

  • Se requiere un acuerdo por escrito para cualquier plazo de alquiler superior a 12 meses. Sin embargo, debe insistir en tener un acuerdo de todos modos, simplemente es bueno tenerlo si/cuando hay disputas.
  • Un contrato de alquiler no puede anular ningún requisito establecido en las ordenanzas de propietario e inquilino. A diferencia de lo que la mayoría de los propietarios y gerentes piensan, los inquilinos PUEDEN terminar el contrato de arrendamiento a voluntad por estas violaciones.
  • Debe notificar a los inquilinos por escrito dentro de los 7 días posteriores a la entrega formal de una queja de ejecución hipotecaria. Este es un nuevo requisito desde la reciente recesión.
  • Antes de que un inquilino celebre un contrato de alquiler, las condiciones que afecten negativamente a la habitabilidad de la propiedad deben divulgarse por escrito, generalmente dentro del propio contrato de alquiler. Estos pueden incluir cualquier servicio que se haya cancelado o citaciones de la ciudad.
  • Los propietarios deben aceptar un subarrendamiento razonable, a un precio justo, si un inquilino existente rescinde el acuerdo antes de la expiración. Un subarrendamiento todavía puede estar sujeto a su proceso de detección habitual.
  • Todas las divulgaciones de la ciudad, el estado y el país deben proporcionarse al inquilino en el momento o antes de que se firme el contrato de arrendamiento. Estos incluyen: Divulgación de Pintura a Base de Plomo, Divulgación de Radón, Divulgación de Moho, Divulgación de Costos de Energía (calefacción y electricidad). También se debe proporcionar una copia del resumen de la Ordenanza del Propietario e Inquilino de Chicago.

Pagos de alquiler & Depósitos de seguridad

  • Todos los depósitos de seguridad deben mantenerse en una cuenta separada de su cuenta personal, o incluso en cualquier otra cuenta. La cuenta debe ser una cuenta con intereses asegurados a nivel federal abierta dentro del estado de Illinois. También debe proporcionar el nombre del banco, así como la dirección del banco en el contrato de arrendamiento.
  • También debe pagar intereses sobre el depósito de seguridad. La tasa de interés es determinada por el Contralor de la Ciudad cada año en diciembre. Para los arrendamientos que comienzan y terminan en 2013, la cantidad es .023%. Este interés debe pagarse, sin compuestos, al finalizar cada ciclo de 12 meses, independientemente de si el contrato de arrendamiento ha expirado o no.
  • El depósito de seguridad debe devolverse dentro de los 45 días posteriores a que el inquilino vacíe la unidad. Si tiene la intención de retener cualquier parte del depósito, debe proporcionar una lista detallada de las reparaciones, con el precio para su inquilino dentro de los 30 días.
  • Se debe proporcionar un recibo cuando se toma un depósito de seguridad. El recibo debe incluir la cantidad, el nombre de los inquilinos, el nombre del propietario, el nombre del agente (si hay uno) que tomó físicamente el depósito y una descripción de la propiedad. El recibo también debe incluir el nombre y la dirección de la institución financiera donde se mantendrá el depósito. El recibo debe estar firmado por el propietario. Aunque no es obligatorio, debe hacer que el inquilino firme el recibo y guarde una copia para sus registros.
  • El cargo máximo por demora que un propietario puede cobrar en Chicago es de $10.00 por los primeros 5 500 del monto del arrendamiento, luego el 5% del monto restante. Ejemplo: si el alquiler mensual es de 1 1,100, cobraría 1 10 por los primeros 5 500 + 5% del saldo (x 600 x .05 = $30.00). Por lo tanto, el cargo máximo por retraso, por mes, sería de 4 40.00.

Mantenimiento & Responsabilidades

  • Como propietario en Chicago, debe realizar una de las siguientes acciones: (1) cambiar las cerraduras para su inquilino o (2) notificar al inquilino que tiene derecho a cambiar las cerraduras. Esto debe documentarse específicamente en el contrato de arrendamiento. Si no lo es, y ocurriera un robo, usted podría ser considerado responsable.
  • Debe mantener la habitabilidad de la propiedad. Los inquilinos, en su mayor parte, deben tener acceso a servicios de calefacción, alcantarillado, agua y otros servicios públicos.
  • No puede amenazar o intentar expulsar a un inquilino de su propiedad sin autorización de la ley. Esto incluye cambiar las cerraduras de los inquilinos, retirar sus pertenencias de la unidad, alterar el estado de la propiedad, etc.
  • Los inquilinos pueden retener los pagos de alquiler si no se mantiene la habitabilidad de la propiedad.
  • Si decide pasar por un proceso de desalojo, hay pasos establecidos que deben tomarse. Cualquier medida adoptada incorrectamente, omitida u otra medida adoptada puede afectar negativamente el resultado del proceso de desalojo. Asegúrese de trabajar con un experto profesional en desalojos o un abogado.

El incumplimiento de los requisitos de depósito de seguridad podría resultar en daños de 2 VECES el monto del depósito de seguridad, más el capital, más los intereses. El incumplimiento de otras ordenanzas puede anular el contrato de arrendamiento, potencialmente permitir que un inquilino viva en la propiedad sin alquiler, o incluso dar lugar a multas y citaciones.

Documentos de divulgación

  • Resumen de Ordenanza
  • Divulgación de Pintura con plomo
  • Folleto de Pintura con plomo
  • Divulgación de radón
  • Divulgación de moho
  • Divulgación de Costos de calor

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