Cómo funciona una División de Comisiones en Bienes Raíces

La mayoría de los compradores de vivienda, alrededor del 87 por ciento, usan un agente de bienes raíces para completar su compra de vivienda. Este número sigue aumentando, y la mayoría de los propietarios de viviendas también usan un agente para vender su casa, en lugar de vender por su cuenta.

En 2018, la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces dijo que los agentes ganan un promedio de 4 40,587 al año, aunque este número depende de una variedad de factores. Aparte del número de transacciones completadas, el pago depende de la cantidad de comisiones pagadas a la correduría de bienes raíces y el acuerdo de división de comisiones con el corredor patrocinador del agente de bienes raíces.

La Relación Corredor-Agente y el Acuerdo de División de Comisiones

Tanto los agentes como los corredores poseen licencias de bienes raíces emitidas por el estado. Los agentes deben trabajar bajo un corredor, que sirve como su patrocinador. Los agentes no pueden trabajar de forma independiente, y tampoco se les puede pagar ninguna tarifa o comisión directamente por un comprador o vendedor.

Los corredores, por otro lado, pueden participar en las transacciones de compra o venta, o contratar agentes para que hagan el trabajo en su lugar. Todas las comisiones se pagan al corredor, que luego divide el dinero con los agentes involucrados. Si el corredor trabaja para una correduría, también debe pagar una comisión dividida a la correduría.

Mecánica de la estructura de comisiones

Aunque el método de agente y corredor aceptado en un corretaje consiste en compartir una comisión de transacción, realmente funciona más como una estructura de varios niveles.

En un negocio de bienes raíces tradicional, un vendedor contrataría a un agente o corredor para que su propiedad se listara por un porcentaje establecido del precio de venta. El agente está patrocinado por un corredor que trabaja para una correduría de listados, que enumera la propiedad en el Servicio de Listados Múltiples (MLS). La correduría ofrece compartir su comisión de ventas con cualquier miembro de MLS broker que traiga un comprador que complete la compra. Es la división #1.

A menos que el corredor de cada una de estas compañías esté involucrado personalmente en la transacción, cualquier agente involucrado también sería compensado. Según su acuerdo de contratista independiente escrito, cada uno de los corredores, para el comprador y el vendedor, dividiría su porción de la comisión con los agentes del comprador y el vendedor como división #2.

Modelos de Compensación de bienes Raíces

Los agentes y corredores de bienes raíces pueden hacer negocios de casi cualquier manera que deseen, siempre y cuando sigan las leyes estatales para obtener compensación. Hay más de una manera de hacer el trabajo, y están entrelazadas con la forma en que cobran al cliente por el trabajo que hacen.

Modelo Tradicional de Reparto de comisiones

Este artículo comenzó con una definición básica del modelo de comisiones. Al cliente del listado se le cobra una comisión, que actualmente se extiende entre alrededor del 4 y el 8 por ciento en promedio, siendo común del 5 al 6 por ciento. El corredor de la lista miembro de la MLS ha acordado compartir esa comisión, generalmente en una división de 50/50 con cualquier otro corredor o su agente que traiga un comprador y cierre. El vendedor está pagando todas las comisiones en la declaración de liquidación. Sin embargo, los compradores realmente deben saber que se tiene en cuenta en el precio, por lo que también están pagando.

El corredor y su agente se dividen de nuevo en función del acuerdo de contratista independiente entre ellos. La mayoría de los agentes parecen comenzar y permanecer en una división de 50/50, a cambio de lo cual obtienen servicios de corredor y marketing específicos. A medida que construyen su negocio, los corredores a menudo aumentan el porcentaje de comisión que van al agente para evitar que se vayan para un mejor trato.

El Modelo de honorarios de oficina

Este concepto se originó con la franquicia Remax. En ese momento y durante años, el agente recibió el 100 por ciento de la cantidad de comisión que llegó al corredor. Se cobró al agente una tarifa de oficina por su espacio, ciertas funciones de apoyo de oficina, equipo,etc. El agente era totalmente responsable de su propia comercialización y otros costos de operación.

Este modelo cambió después de un tiempo, con el porcentaje reducido al agente, aunque sigue siendo significativamente más alto que el modelo tradicional.

El Modelo de Agente Asalariado

Redfin, una franquicia regional grande y en crecimiento, paga a sus agentes un salario y proporciona algunos beneficios normalmente asociados con otras carreras asalariadas. Esto es en conjunto con dar un reembolso al cliente/cliente por parte de las comisiones recibidas por la correduría.

El Modelo de consultor

Este ha tenido dificultades para ponerse al día, y no está permitido en algunos estados. Además, crea algunos problemas con el modelo de contratista independiente, por lo que parece funcionar mejor para los modelos de negocio de un solo corredor. Básicamente, como un abogado o contador, al profesional de bienes raíces se le paga por hora por sus servicios. Algunos también cobran tarifa plana para ciertos servicios, cobrando por hora por servicios adicionales fuera del paquete que tiene un precio de tarifa plana.

Parte de la razón por la que este método no se ha popularizado es que los compradores ven el pago al agente como algo negativo. No están realmente entendiendo que están pagando de todos modos, ya que el vendedor tiene en cuenta la comisión en su precio de venta. Algunos agentes ofrecen facturar a través del proceso y luego reembolsar al comprador todo el dinero que recibió como comisión.

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